집 한 채를 임대해서 생활비에 보태고 계신 어르신들, 혹은 작은 상가 하나를 빌려주고 월세를 받고 있는 분들 중에 이런 걱정을 하시는 경우가 많습니다. “혹시 임대소득 때문에 기초연금이 깎이거나 아예 못 받게 되는 건 아닐까?” 이 걱정은 결코 기우가 아닙니다.
실제로 기초연금은 단순히 나이만 충족된다고 받을 수 있는 게 아닙니다. 소득과 재산을 합산한 ‘소득인정액’이 기준 금액 이하여야 하는데, 임대소득은 이 소득인정액을 끌어올리는 주요 항목 중 하나입니다. 2026년 기준으로 임대소득이 있을 때 기초연금이 어떻게 달라질 수 있는지, 핵심만 짚어드리겠습니다.
기초연금 수급 여부를 가르는 ‘소득인정액’이란?
기초연금을 받으려면 두 가지 조건을 동시에 충족해야 합니다. 만 65세 이상이어야 하고, 본인(과 배우자)의 ‘소득인정액’이 선정기준액 이하여야 합니다.
2026년 선정기준액은 아래와 같습니다.
| 가구 유형 | 선정기준액 |
|---|---|
| 단독가구 | 월 247만 원 |
| 부부가구 | 월 395만 2천 원 |
소득인정액은 단순히 통장에 들어오는 돈만 보는 게 아닙니다. 소득평가액 + 재산의 소득환산액을 합친 금액입니다. 즉, 월세 수입도 소득으로 잡히고, 임대 건물 자체도 재산으로 환산되어 포함될 수 있습니다.
소득인정액에 대한 자세한 내용은 [기초연금 소득인정액이란? 재산이 월 소득으로 바뀌는 구조부터 이해하세요]를 확인하시면 도움이 됩니다.
임대소득은 소득인정액에 어떻게 반영되나?
임대소득은 근로소득과 다르게 취급된다
기초연금에서 소득평가액을 계산하는 공식은 이렇습니다.
소득평가액 = {0.7 × (상시근로소득 – 116만 원)} + 기타소득
여기서 핵심은 소득 유형에 따라 계산 방식이 다르다는 점입니다.
상시근로소득에는 116만 원 공제 후 나머지의 70%만 반영하는 우대 방식이 적용됩니다. 이는 노인의 근로 의욕을 저하시키지 않도록 설계된 것입니다.
반면 임대소득은 사업소득의 일종으로 ‘기타소득’에 해당하여, 이 같은 정액 공제나 70% 할인 적용 없이 소득평가액에 포함됩니다. 단, 실제로 소득평가액에 반영되는 금액은 어떤 자료가 적용되느냐에 따라 달라질 수 있습니다.
국세청 신고 소득이 우선 적용된다
임대소득을 산정할 때는 행복이음 시스템을 통해 조회되는 국세청 임대소득 자료를 우선 반영합니다. 국세청에 신고된 임대소득이 있다면 그 금액이 기초연금 소득평가액에 반영됩니다.
국세청 자료가 조회되지 않는 경우에는 임대계약서상의 임대수입 총액을 기준으로, 관련 기준에 따른 단순경비율을 공제한 금액으로 임대소득을 산정하여 반영하게 됩니다.
이해를 돕기 위해 참고로 말씀드리면, 2026년 적용 기준으로는 일반주택임대의 경우 약 42.6%, 점포(자기 땅) 임대의 경우 약 41.5%의 단순경비율이 적용된 사례가 있습니다. 다만 이 수치는 국세청이 매년 고시하는 업종별 경비율로, 연도와 임대 유형에 따라 달라질 수 있으므로 참고 수준으로만 활용하시기 바랍니다.
이처럼 임대소득에는 근로소득 같은 정액 공제는 없지만, 소득 산정 과정에서 경비율이 반영되는 경우도 있으므로 실제 월세 수령액 전부가 그대로 소득인정액이 된다고 단정하기보다는, 개인별 신고 내역과 적용 기준에 따라 달라질 수 있음을 감안하셔야 합니다.
임대 건물도 ‘재산’으로 소득환산된다
재산의 소득환산 공식
임대소득만이 아닙니다. 임대 중인 건물이나 상가 자체도 재산으로 봅니다. 재산의 소득환산액 계산식은 다음과 같습니다.
재산의 소득환산액 = [{(일반재산 – 기본재산액) + (금융재산 – 2,000만 원) – 부채} × 연 4% ÷ 12개월]
여기서 ‘기본재산액’이란 기본적인 생활 유지에 필요한 금액으로 일반재산에서 공제해주는 금액입니다.
| 지역 구분 | 기본재산액(공제액) |
|---|---|
| 대도시 (특별시·광역시 구, 특례시) | 1억 3,500만 원 |
| 중소도시 (도의 시, 세종시) | 8,500만 원 |
| 농어촌 (도의 군) | 7,250만 원 |
※ 기본재산액은 재산의 소재지가 아닌, 신청자(수급자)의 주민등록상 주소지를 기준으로 적용됩니다. 부부 중 주소지가 서로 다른 경우에는 상위 도시 기준으로 적용됩니다.
임대보증금(전세금)은 조건 충족 시 부채로 공제될 수 있다
임차인에게 받은 임대보증금(전세금)의 경우, 일정 요건을 갖춘 경우에 한해 부채로 인정되어 재산에서 차감될 수 있습니다. 단, 이는 시가표준액의 50% 한도 이내에서, 확정일자가 있는 계약금액까지만 부채로 인정되는 조건이 있습니다. 모든 임대보증금이 자동으로 부채로 인정되는 것은 아니므로, 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
이해를 돕기 위해 간단한 경우를 가정하면, 대도시에 거주하는 단독 어르신이 시가표준액 2억 2천만 원짜리 건물을 임대 중이고 다른 재산은 없다고 할 때, 재산의 소득환산액은 약 28만 3천 원 수준이 될 수 있습니다. 여기에 임대소득이 추가로 소득평가액에 반영되면 소득인정액이 높아지게 됩니다.
소득인정액이 높아지면 기초연금은 어떻게 줄어드나?
선정기준액 초과 → 수급 탈락
소득인정액이 선정기준액(단독 247만 원, 부부 395만 2천 원)을 넘으면 기초연금을 받을 수 없습니다. 임대소득이 많거나, 임대 건물 가치가 높다면 이 선정기준액을 초과할 가능성이 있습니다.
선정기준액에 아슬아슬하게 걸리면 → ‘소득역전방지 감액’
기초연금을 받게 되더라도, 소득인정액과 기초연금액을 합한 금액이 선정기준액 이상이 되면 초과분만큼 기초연금이 삭감됩니다. 이를 ‘소득역전방지 감액’이라고 합니다. 이 개념이 생소하실 텐데요. 이에 대한 보다 자세한 사항은 [기초연금 소득역전방지 감액 – 이 선을 넘으면 기초연금이 줄어듭니다]를 참고하시면 이해하시는 데 도움이 됩니다.
2026년 기준연금액은 월 349,700원입니다. 단독가구와 부부1인 수급가구는 기준연금액의 10%를, 부부2인 수급가구는 기준연금액의 20%를 최저연금액으로 받을 수 있습니다.
감액 구조를 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 상황 | 기초연금 급여액 |
|---|---|
| 소득인정액 + 기초연금액 ≤ 선정기준액 | 기초연금액 전액 |
| 소득인정액 + 기초연금액 > 선정기준액 | 선정기준액 – 소득인정액 (단, 최저연금액 이상) |
이해를 돕기 위해 한 가지 경우를 가정하면, 소득인정액이 월 235만 원인 단독가구 수급자의 경우, 기초연금액(349,700원)을 더하면 총 약 268만 5천 원이 되어 선정기준액(247만 원)을 넘게 됩니다. 이 경우 기초연금 급여액은 247만 원 – 235만 원 = 약 12만 원 수준으로 크게 줄어들 수 있습니다. 실제 급여액은 개인별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
부부 모두 수급자라면 → ‘부부감액’ 추가
배우자도 기초연금을 받는 경우, 각자의 기초연금액에서 20%를 추가로 감액합니다. 임대소득으로 인해 이미 소득역전방지 감액이 적용되는 상황이라면 감액 폭이 더 커질 수 있습니다. 기초연금 부부 감액에 대한 자세한 설명은 [기초연금 부부 감액, 같이 받으면 각자 20%씩 깎이는 이유]를 참고하시기 바랍니다.
많이 헷갈려하는 질문들
Q. 임대소득이 생기면 꼭 신고해야 하나요?
결론부터 말씀드리면, 기초연금 수급자는 소득이나 재산에 변동이 생기면 변동 사유 발생일로부터 30일 이내에 신고할 의무가 있습니다.
신고할 수 있는 곳은 한 곳에만 한정된 게 아닙니다. 주소지 관할 읍·면·동 주민센터(또는 시·군·구청), 또는 전국 어느 국민연금공단 지사에서도 신고가 가능합니다.
신고를 하지 않더라도 모를 것이라고 생각하시는 분들도 계신데, 실제로는 행복이음 시스템을 통해 국세청 자료가 자동으로 조회되기 때문에 임대소득이 파악될 가능성이 높습니다. 특히 건물이나 상가를 보유하고 있는 경우, 임대차계약서나 사업자등록증 제출을 요구받는 경우도 있습니다.
2026년 기초연금 사업안내에는 고액 자산가의 경우 신고되지 않은 임대소득 등에 대해서도 별도 조사가 이루어질 수 있다고 명시되어 있습니다. 변동 사항이 생겼다면 30일 이내에 가까운 주민센터나 국민연금공단 지사에 먼저 신고하시는 것이 불이익을 피하는 데 도움이 됩니다.
Q. 전세를 놓으면 임대소득이 없는데 안전한가요?
전세는 월세처럼 매달 현금 수입이 발생하지 않기 때문에, 임대소득 항목에 잡히지 않는 경우가 많습니다. 그러나 임대 중인 건물 자체는 재산으로 소득환산 됩니다. 또한 임대인 입장에서 받은 전세보증금은 조건에 따라 부채로 공제받을 수 있으나, 그 한도와 요건이 있습니다. “전세니까 소득이 없다”고 단순히 안심하기보다는, 보유 재산에 대한 소득환산액도 함께 점검해보시는 것이 좋습니다.
Q. 자녀 명의 집에 무료로 살고 있는데 소득으로 잡히나요?
1촌 이내 직계비속(자녀)이 소유한 주택 중 시가표준액이 6억 원 이상인 경우, 그 주택에 무상으로 거주하고 있다면 ‘무료임차소득’이 별도로 산정될 수 있습니다. 산정 방식은 해당 주택 시가표준액에 연 0.78%를 곱한 금액을 12개월로 나누어 월 소득으로 환산하는 방식입니다. 6억 원 미만인 경우에는 이 규정이 적용되지 않으며, 자녀와 제3자의 공동소유 주택이라면 자녀의 지분에 해당하는 만큼만 계산됩니다. 적용 여부는 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
실제 신청 전 이것만은 꼭 확인하십시오
임대소득이 있는 분들이 기초연금을 신청하거나 수급 중 변동 사항이 생긴 경우, 아래 사항을 미리 점검해보시면 도움이 됩니다.
- 임대소득 금액: 국세청에 신고된 금액과 실제 계약서상 금액 확인
- 임대 건물의 시가표준액: 재산의 소득환산액 계산에 영향
- 임대보증금 규모: 부채 인정 여부 및 한도 조건 확인
- 거주 지역: 기본재산액 공제 금액이 지역마다 다름
- 배우자 수급 여부: 부부감액 해당 여부 확인
읍·면·동 주민센터나 국민연금공단 지사에 방문하시면 개인 상황에 맞는 소득인정액을 미리 확인해볼 수 있으며, 정확한 수급 가능 여부와 예상 급여액은 담당 공무원의 안내를 받으시는 것이 가장 확실합니다.
※ 이 글은 2026년 기초연금 사업안내(보건복지부)를 바탕으로 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 기초연금 수급 여부, 급여액, 감액 적용 여부 등은 개인의 소득·재산·가구 유형·임대소득 신고 방식 등에 따라 달라질 수 있으며, 이 글의 내용이 특정 개인의 상황에 그대로 적용된다고 보장할 수 없습니다. 정확한 내용은 읍·면·동 주민센터, 국민연금공단, 또는 보건복지부 콜센터(☎ 129)를 통해 확인하시기 바랍니다. 제도 내용은 변경될 수 있으므로 신청 전 반드시 최신 정보를 확인하십시오.
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